x

叶檀:至少1万亿资产大变化, 如此重要的政策居然被忽略了

农世界网    叶檀财经 2019-09-25 来源:农世界网

图片与内容无关,农世界网提供

土地,是农民的最后保障,也是最大一桶金。

9月份,一项非常重要的政策,居然被市场轻轻放过。这项政策事关土地改革,无一例外,涉及土地的都是重要政策。

这一次改革,有可能牵涉到1亿亩以上的闲置宅基地,牵涉到至少3万亿以上的土地资产。

  想去咱村开个农家乐吗?

今年清明上茶的时候,去浙江临安茶庄喝茶,村里家家户户卖茶开茶铺,车子停了十几里地。

在茶铺倒茶的,穿着麻布唐装,一看就是村里人过来追求文化的。当地农民富得流油,采茶也是雇的人,反倒是过来租房当茶娘的,辛苦得要命。

承包地、宅基地、每棒茶、每道田埂,都是值钱的。

现在,大笔的钱,要落到农民的兜里了。即使不值钱的地,通过工业化、商业化运作,也能值钱。

9月20日,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。

通知保护农民。

土地是农民最后的居住保障,《通知》确保农民的权利,规定不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

通知也要求,不允许浪费宅基地。

严格落实“一户一宅”规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。

什么叫一户一宅呢?这里面名堂大了去了。我身边的小伙伴们,就算大学毕业留在城市工作,也千方百计把户口迁回农村,心心念念想着在到村里去拿半亩地。最近,有个老家河南的回去垒院墙,据说他们乡,有了院墙就可以算作宅基地。

土地也是农民朋友获得财产性收入的最后一个大机会,使用权部分是可以交易的,通过出租的方式。

通知给农民获取宅基地收益开了一道口子,鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后,双方可以另行约定。

直白点说,一个城里人、一个企业主,你不能买下农民的宅基地,但可以租下来做生意,租期最长二十年。想要继续租,二十年之后再签约。这也给了承租者一个保护。

有人非常担心,如果宅基地可以买卖,农村的霸王们、城里的投机家们,会像秃鹫一样,把老实农民手上的那点地都抢光。然后,一大帮无地的农民朋友,满世界溜达。想像一下孟买的有贫民窟,让人不寒而栗。

出于对农民失地根深蒂固的恐惧,通知提醒农民朋友们,每一户就那么一块宅基地,好好看着。如果农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。农民朋友们,你们如果把手上这块地整没了,就没有下一块宅基地了。

为什么现在要出这么一个通知?是因为土地确权做得差不多了,基础工作已经大部分做完了。不少省农村土地确权登记和不动产统一登记工作是统一进行的,确权差不多了,不动产登记也将进入尾声。剩下来的,都是没有办法确权的,难啃的硬骨头。

估计,2018年以后,估计农村四大证书基本停止发放。如今各地农村都在纷纷推动农村不动产登记,实现“房地一体”

以前的四大证书,是农民的四大宝,指的是农村土地确权登记证书、宅基地使用证书、农村土地承包证书、农村房屋产权证书,农村的土地、房屋等产权证书将会由不动产登记证书所代替。

这一次确权,是农村土地财富的大确认,是给农民的不动产盖的一个大大的章子。

到2027,农村土地还会再次进行重新分配吗?可能性很小。土地确权成本太大,如果到2027年再分配一次土地,这就说明,中国的小土地小农经济到那时还没有根本改变,资源将遭到巨大浪费。

如果2027年土地再分配,对中国经济来说,算不得一个好消息。

  1亿多亩的闲置宅基地 不可能拿来盖商品房

宅基地到底有多少呢?作为农村集体建设用地的大头,宅基地占到70%。

其中有多少是闲置的呢?央视财经采访中国社科院农村发展研究所研究员李国祥,他说,根据调查,全国大概有10%左右的宅基地是闲置的。此前,曾有研究机构数据称,40%左右是闲置的。

到底有多少亩?折现到底是多少?

一亩地以1万元计,牵涉到的资产有1万亿。

土地级差地租很大,云南偏远地区承包地一亩只有几百块钱,义乌一块宅基地,就是上百万。

今年1月5日上午9时50分,义乌市廿三里街道里兆村村民吴建东,以总价150.5万元竞得位于西张村的1.5间(54平方米)宅基地,将近2.79万一平米。我在这里以每亩1万元计,是相当保守的估计。

各家机构统计的宅基地数据不尽相同。

2018年7月25日,中国社科院农村所、中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告》(2018),数据是这样的:

2017年,全国农民工平均年龄39.7岁,50岁以上农民工所占的比重为21.3%,农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。

往前再推4年,宅基地闲置也在1亿亩左右。当时,央视财经报道,中科院2013年的测算,刘彦随等研究,全国“空心村”全国宅基地总共约有2.7亿亩,闲置宅基地的综合整治潜力约为1.14亿亩,几乎占到四成

1.14亿亩是个什么概念?差不多要赶上5个北京市的大小了。如果全部推向商品住宅市场,中国商品房市场将遭遇最大规模做空。

一方面是资源不够,一方面是大量浪费。

从2001到2011年,全国农村人口减少了1.33亿人,但以宅基地为主的农村建设用地反而增加了3045万亩,因为户口、保障、人地分离等原因,占地不用的浪费现象特别严重。

北京农村近八成村庄有闲置农宅,共约7.5万套,其中六成左右为整院落闲置,个别山区村闲置率高到15%以上。

如果允许农民卖商品房,如果允许村集体卖小产权房,那市场整个就坍塌了,这是不可能发生的。

  农村整体景像如何?

按照上面的研究数据,农村大概有3亿左右的劳动力,还有2到3亿家属,60%到70%是老人、孩子、女人,90%以上的人只有初中、小学文化,考虑到初中毕业几年,学的东西就还给了老师,几乎百分百是小学文化。

几个数据,活画出一张图。

中国农村必须改革,改革之路任重道远,给多数农民留下最后的保障是必须的,让能够融入城市的农民进城,也是必须的

  想不想在城市落户?不 我要拿地!

农村改革,农村基础制度的改革,实现现代文明。

另一方面,让有技能的农民朋友,尽快在城镇落户。

去年10月11日,国家发展改革委办公厅发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。

早在2016年9月,国务院办公厅就印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。

总体来说,让1亿人落户,除极少数超大城市外,全面放宽农业转移人口落户条件,农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工是落户重点,鼓励各地促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。

每个人落户、享受公共福利的成本大概在5万到10万元,也就是说,1亿人落户的刚性成本在5万到10万亿,要不要做?必须做。这是经济的革命性变化。

现在问题是,很多人生活在城镇,不愿意放弃农村的土地溢价。经济发展后,土地流转是必须的。

从取消农业税、不动产确权登记、宅基地使用权流转,到上亿人进城,我们正在见证中国农村伟大的历史进程。

幸事

文章授权转载及企业报道,请微信 nsjxms 农世界小秘书,添加时请注明公司+姓名+职位;如有具体作者来源信息,请在作者栏注明文章来源。授权后擅自修改文章内容,经查实后一律追究法律责任,并永久拒绝授权。凡来源于农世界网的内容,其版权均属农世界网所有,文章内容为作者观点,不代表农世界网(nongshijie.com)对其观点赞同或支持。寻求报道,请点击这里

参与讨论

所有评论

热门文章

回到顶部